特色小镇丨无地产,不小镇

2017-06-13 10:06 来源: 方塘智库
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  关于特色小镇,国家有关主管部门显然已经意识到大上快干的风险,并开始尝试通过一系列否定性前提来对特色小镇的建设进行风险规避,防止特色小镇建设成为一场运动。其中,对房地产化的特色小镇的建设值得注意。 在5月末发布的《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》(以下简称《通知》)中明确指出:以房地产为单一产业,打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇不得推荐为特色小镇。

  与此同时,我们看到,在这场特色小镇的建设热潮中,无论是基于自身业务转型发展的现实需求,还是从对新的业态的洞察和战略布局,房地产企业都表现了充分的热情,并很快成为了主力军。

  面对政策的新导向,地产企业就需要慎重思考,如何才能搭上特色小镇这趟中国转型发展的列车?

  方塘智库宋彦成(右二)受邀参加特色小镇发展峰会

  方塘智库宋彦成(右二)受邀参加“特色小镇发展峰会”

  在方塘智库看来,作为增量的优质城市空间营造实践,在特色小镇的建设中,必然离不开高品质的房地产开发,但是仅有房地产开发显然不是特色小镇建设所追求的,也不是主管部门所期待结果,当然,对参与地产开发的房地产企业而言,也很难实现投入产出的平衡。这就要求参与特色小镇开发的房地产企业从更综合的价值维度来思考自己的投入产出,将产业运营、文化挖掘、公共服务以及地产开发进行系统性、融合性安排,这将直接决定自己的开发项目是不是可以纳入国家支持的特色小镇行列,而且,还将直接决定是不是可以实现财务上的平衡和理想的投资收益。

  1 .产业与文化是入选国家特色小镇的前提

  《通知》指出,第二批特色小镇的申报需要具备特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务和充满活力的体制机制。

  与首批特色小镇相同的是,《通知》所要表达的能够跨入第二批特色小镇门槛,其前提就在于具备特色鲜明的产业形态。

  但并未指明须具备成熟的产业形态。经过梳理可以看出,《通知》强调得以入选第二批特色小镇还应从以下四个层面满足条件:

  第二批特色小镇入选条件

  这就要求所属地域内特色小镇的特色产业契合于市场,比如,在浙江省特色小镇的产业聚焦于信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融、高端装备等七大新兴产业,兼顾茶叶、丝绸、黄酒、中药、青瓷、木雕、根雕、石雕、文房等历史经典产业。

  我们此前一直在强调特色小镇的建设,必须以产业为支撑,文化为灵魂。首批特色小镇的创建标准是“宜居宜游”,指出特色小镇“人文气息浓厚,旅游特色鲜明”,这是出于对特色小镇文旅功能属性的强调,这也是所有特色小镇的标配,而其中文化是特色小镇的灵魂,也是文旅小镇的核心。

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  特色小镇的营造产业是支撑,文化是灵魂

  此外,在《通知》中明确强调:要申报特色小镇需要“彰显特色的传统文化”,要求在附件《特色小镇推荐信息表》中拟列出特色小镇所辖区域内拥有的非物质文化遗产级别、数目以及类别的相关梳理,甚至还涉及到自2015年至2017年1季度建设的文化活动中心场所数目、用于非遗活化与民间技艺传承场所等的资金投入以及在此之间举办的文化活动等情况。

  在方塘智库看来,这是从根本上强调特色小镇的申报需要以非遗为首的在地文化予以加持。而且,也充分说明了,文化不是特色小镇的点缀之物,与特色小镇建设中的特色产业一样,文化是任何特色小镇建设中都必须要充分给予重视的。产业和文化将成为入选国家特色小镇的两个基本前提。

  当然,值得注意的是,《通知》明确规定了以旅游文化为主导产业的特色小镇推荐比例不超过本省数量的1/3。这一方面是由于首批全国特色小镇有近一半以休闲旅游为主,另一方面是在全域旅游的背景下,文旅小镇的分布与数量一定是基于当地旅游消费市场的选择。

  2 .并未禁止房地产企业进军特色小镇

  对于房地产企业来说,土地是其商业帝国的命脉所在。对土地最为敏感的房地产企业,毫无疑问,从一开始就看到了特色小镇背后巨大的廉价土地诱惑,积极投身其中也是顺理成章的事。就像当年的新型城镇化战略刚被提出时一样,短时间内给人一种印象,特色小镇成了又一次房地产的狂欢,房地产化的特色小镇建设愈演愈烈,以至于让有关决策部门开始将风险防控做为新的政策导向的基调之一。

  因此,在《通知》中,对存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

  很显然,在国家大力鼓励特色小镇发展的同时,房地产化的特色小镇开发成为了重点防范对象,这是基于当前特色小镇遍地开花,号称文化旅游小镇的比比皆是,而这不过是具有房地产背景企业的变相开发而已。

  防范房地产化的特色小镇

  防范房地产化的特色小镇

  目前,以特色小镇名义行圈地之实的房企主要是以居住地产、商业地产和旅游地产为主,所以这些特色小镇的选址要么在大城市周边,要么在资源禀赋较优的地区。

  但需要强调的是,《通知》中并未禁止房地产企业进军特色小镇,而是强调房地产在特色小镇中不应是单一的主导产业。

  所以,在特色小镇的申报过程中,申报主体需要加以明确其公共财政收入、全社会固定资产投资、民间资本固定资产投资以及房地产开发投资的数额与份额,通过严格把关特色小镇建设过程中收入与投资是否有序健康发展,这关系到特色小镇的主导产业发展、美丽环境建设、传统文化保护、服务设施建设与体制机制创新的整体建设理念。

  3 .从开发商到产业运营商的地产大转型

  既然以房地产为单一产业的特色小镇受到了限制,丰富其业态或许是补救之法,其前提在于确立特色小镇的特色产业。

  事实上,早在2016年7月《关于开展特色小镇培育工作的通知》中,就已经明确指出:通过培育特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特色小镇,探索小镇建设健康发展之路,促进经济转型升级,推动新型城镇化和新农村建设。由此可见,对特色小镇建设中特色产业的重视是一以贯之的,也是特色小镇建设中最根本的要求。

  据此,试图通过参与特色小镇建设而尝试企业转型发展的房地产企业就需要系统思考,进军特色小镇除了搞房地产开发之外还意味着什么?

  具体而言就是:对一家地产企业而言,是依旧做传统的地产开发商,束手束脚,小富即安,并自绝于市场需求,还是选择产业转型,成为空间业态的规划师,做产业运营商,搭建平台,进行全球资源配置,实现产业导入,以此扩张其商业帝国的版图。

  在过去,产业运营和城市发展之间往往是分离的,这不仅体现在地产开发行为中,也体现在中国园区经济的发展中,空间的居住属性与产业属性并不重合。比如产业园区的模式,这是基于产业的属性在城市规划或空间规划中的历史呈现。

  大型企业早就在谋备产业转型

  大型企业早就在谋备产业转型

  但是,在今天,我国整体的产业格局已经在发生变化,从较多的劳动密集型产业转向新兴产业或传统产业正在升级更新,而重工业或制造业不宜人居的工作环境也在越来越得到改善。这显然为更大层面上的产城融合发展提供了可能。

  事实上,大型房地产企业早就在谋备产业转型,比如华夏幸福、碧桂园、绿地、金地和蓝城等都在产城融合的实践过程中或已尝到甜头或在积极布局,尤其是像华夏幸福这样的产业新城运营商,尽得政策与市场之便利,快速进行复制,南下西进。

  毫无疑问,不管是作为开发商、投资商还是运营商,面对特色小镇这样一个新经济体的开发建设,都应以产业带动地产,开发与运营并重。只有这样,企业才能适应于新时期的地产企业转型发展的需要,以及特色小镇的开发建设需要。在方塘智库看来,有房地产背景的企业若要在转型中获得发展,围绕特色小镇的战略选择之一是:当下来看,在特色小镇建设中就要做到产业质量高、带动效应强,资金回笼快,长远来看,无论是大城还是小镇,产城融合的营造理念将是其未来战略发展的基点,企业都必须要真的玩产业。

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